借入可能額を計算しよう

住宅ローンをどれだけ借りられるか、その上限の額が「借入可能額」です。

年収に対する年間の返済総額の割合を「返済比率」といいます。この比率が高すぎると家計が成り立たたないということになります。その人の年収によってこの返済比率の限度が定められています。（表※1参照）

まず、年収にこの返済比率を掛け、年間に支払うことのできる限度額を求めます。そしてその額を12ヶ月で割り、月に支払うことのできる限度額を算出します。

次に自分が返済しようと思っている「返済期間」の条件で、100万円を借入をした場合に月にいくら支払わなくてはいけないかという「月々返済額」を求めます。（表※2参照）

「月に支払うことのできる限度額」を「月々返済額」で割り、100万円を掛ければ、「借入可能額」が算出できます。

「借入可能額」は、金利によって上限が変わります。金融機関では審査する時に使われる「審査金利」をもとに借入可能金額を計算します。（フラット35は申込時金利）「審査金利」の金利は金融機関によって異なりますが、民間の銀行では年4％の金利を「審査金利」としています。

実際にどれだけ借りられるか、自分で計算する場合は、この年4％の金利で計算し、借入可能額を算出します。

返済可能額を計算しよう

返済可能な金額を「返済可能額」といいます。「借入可能額」との違いは、「借入可能額」が年収をもとに計算するのに対し、「返済可能額」は税引年収をもとにして計算します。

借入額のめどをつけよう

「借入可能額」と「返済可能額」を比較した場合、「借入可能額」の方が額が多くなりますが、やはり確実な返済を考えた場合は、実際の収入である税引年収をもとにした「返済可能額」の方が安心です。しかし、気に入った物件の価格によっては「借入可能額」を選ぶこともでてくるでしょう。こうした場合は、家計全体の中で、節約の工夫をするなどして、家計バランスを見直します。「借入可能額」と「返済可能額」の計算をする場合は、ライフプランとキャッシュフロー表を一緒に机の上に置き、検討します。

住宅取得のための贈与の特例を検討しよう

政府の持ち家制度の一環として≪住宅取得資金の贈与を受けるときの非課税制度≫、いわゆる親からの住宅取得のための贈与特例などがあります。現金で贈与を受ければ、「自己資金」として計算します。「自己資金」が増えるということは「借入額」が少なくてすみ、住宅ローンの返済総額を減らす効果があります。可能であれば、親に相談してみることを検討しましょう。

田中家では両方の親御さんから合わせて500万円の贈与を受けることになり、自分たちの貯金300万円と合わせて800万円が「自己資金」になりました。これにより、「借入可能額」ではなく 「返済可能額」で購入予算を立てられるようになったので、先々の返済にもゆとりが出来たようです。

購入予算と物件価格を考えよう

「借入額」のめどがたったら、「自己資金額」と合算します。これが「購入予算」です。でも、これは購入できる物件価格そのものではありません。購入にあたっては、税金や手数料などの「諸経費」がかかるのです。「諸経費」は物件価格の5〜7％くらいですから、「購入予算」全体の95〜93％くらいを物件価格の目安とします。田中家では、購入予算3929万円のうち3779万円を物件価格の目安とし、150万円を「諸経費」に当てることにしました。

▼借入可能額の計算